DERNIERES NOUVELLES: LOIS SCELLIER ET CENSI-BOUVARD (LMNP)

Le Gouvernement, dans son plan de rigueur 2012, vient d'annoncer la suppression du dispositif d'optimisation fiscale principal, le Scellier. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour un investissement dans l'immobilier neuf associé avec un bail de 9 ans pour des biens situés dans certains secteurs géographiques. La suppression de ce dispositif au 31 décembre 2012 vient d'être annoncée. Il serait possible d'investir en 2012 mais le taux de réduction sera ramené à 14% (réduction étalée sur 9 ans, donc une réduction effective de 1,55 % par an) uniquement pour des bâtiments certifiés BBC (Bâtiments à Basse Consommation énergétique). Pour les immeubles non-BBC, aucune réduction ne sera possible. Il est proposé de garder un taux pouvant aller jusqu'à 22% jusqu'au 31 décembre 2011 pour les contrats de réservation signés avant cette date à condition que l'acte de vente soit signé avant le 31 mars 2012.

En ce qui concerne les autres types d'investissement locatif sous la loi Censi-Bouvard (LMNP) tels résidences de tourisme, résidences étudiantes et pour seniors, il est probable que ce dispositif soit aussi supprimé fin 2012. Ce dispositif concerne des investissements dans des résidences remplissant certains critères associés avec un bail commercial de 9 ans signé avec l'opérateur de la résidence. Le taux de réduction sera ramené à 12% en 2012 (réduction étalée aussi sur 9 ans, donc un taux de réduction effectif de 1,33% par an) mais, à toute vraisemblance, un tel investissement ouvrira toujours droit à la récupération de la TVA (TVA à 19,6%) sur le prix d'achat.

Ces modifications seront incorporées dans la Loi des Finances 2012 qui sera votée en décembre. Dans un contexte législatif et économique incertain il est possible que des modifications soient apportées avant le vote définitif. Certains commentateurs sont de l'avis que, de toute façon, lesdits dispositifs sont beaucoup trop importants et que, par conséquent, ils ne disparaitront pas définitivement et qu'ils seront remplacés par des nouveaux dispositifs lors du renouvellement électoral de l'année prochaine…

17 novembre 2011

http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20

LATEST NEWS: SCELLIER AND CENSI-BOUVARD TAX-SAVING INVESTMENT SCHEMES

The Government, in its latest 2012 austerity plan, has just announced the abolition of the main tax-saving investment scheme known as Scellier. This scheme gives rise to an income tax reduction for investment in new-build property associated with a 9 year lease for property situated in certain geographical areas. The abolition of this scheme as of 31st December 2012 has just been announced. It will still be possible to invest in 2012 but the tax reduction will be reduced to 14% (reduction spread over 9 years, thus an effective reduction of 1.55% per annum) solely for those buildings certified as 'BBC' (Low Energy Consumption). For 'non-BBC' buildings no reduction will be possible. It is proposed to retain a rate that could go to 22% until 31st December 2011 for reservation contracts signed prior to this date subject to the condition that the deed of sale is signed prior to 31st March 2012.

Concerning other types of rental investment under the Censi-Bouvard (LMNP) scheme such as tourist residences and residences for students and the elderly, it is likely that this scheme will also be abolished at the end of 2012. This scheme concerns investments in residences complying with certain criteria associated with a 9 year commercial lease signed with the residence's operator. The rate of the tax reduction will be cut back to 12% in 2012 (reduction also spread over 9 years, thus an effective rate of reduction of 1.33% per annum) but, in all likelihood, such an investment will continue to give rise to a right to recovery of VAT (VAT at a rate of 19.6%) on the purchase price.

These modifications will be incorporated into the 2012 Finance Law which will be voted in December. In an uncertain legislative and economic context, it is possible that modifications will be made prior to the final vote. Certain commentators are of the view that, in any event, these schemes are much too important and that, as a result, they will not disappear definitely and will be replaced by new schemes at the time of the general elections next year…

17th November 2011

http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20

MODIFICATION DES BAREMES DES DROITS DE SUCCESSION ET DE DONATION

http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=19

MODIFICATION DES BAREMES DES DROITS DE SUCCESSION ET DE DONATION

A partir du 31 juillet 2011, les barèmes des droits de succession et de donation sont modifiés. Les modifications concernent pour l'essentiel l'augmentation du taux le plus élevé d'imposition de 40% à 45% pour les successions et donations en ligne directe entre ascendants et descendants, ainsi que les donations entre époux et partenaires pacsés.

Succession ou donation en ligne directe (ascendants et descendants), fraction de part nette taxable

Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 12.109 € 10%
Entre 12.109 € et 15.932 € 15%
Entre 15.932 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.677 € 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%

Donations entre époux ou partenaires pacsés, fraction de part nette taxable

Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 15.932 € 10%
Entre 15.932 € et 31.865 € 15%
Entre 31.865 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.67740€ 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%

MODIFICATION OF THE INHERITANCE AND GIFT TAX SLIDING SCALES

http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=19

As of 31st July 2011, the inheritance tax sliding scales have been modified. The modifications essentially concern the raising of the top rate from 40% to 45% for inheritance or gifts between ascendants or descendants, as well as for lifetime (inter vivos) gifts between spouses or PACS partners.
Direct line succession or donation (ascendants or descendants), fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%
Gifts between spouses or 'PACS' partners, fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%

LE PLAN D'AUSTERITE FRANÇAIS ET SON IMPACT SUR LE MARCHE IMMOBILIER

Le 7 novembre 2011, le Premier Ministre François Fillon a fait l'annonce du plan d'austérité français afin de faire des économies budgétaires et qui comprend les mesures suivantes décrites et analysées par rapport à leur impact sur le marché immobilier dans cet article:

• Impôt sur le revenu: en 2012 et 2013 le barème sur l'impôt sur le revenu sera gelé et les tranches de revenus ne seront pas réévaluées en fonction de l'inflation. Certains contribuables vont automatiquement changer plus rapidement de tranche avec pour conséquence un impôt plus élevé.
Avis: Etant donné que les salaires n'augmentent pas beaucoup, cette mesure toucherait principalement certains hauts revenus. Les taux et abattements restent inchangés, ce qui est d'importance pour des foyers plus modestes.
• TVA: sera augmentée de 5,5% à 7% (hôtellerie, restauration, travaux du logement, livre, cinéma, services à la personne…). Seuls l'alimentation, l'énergie et les équipements et services pour les handicapés échapperont à cette hausse.
Avis: L'augmentation du taux concernant les travaux du logement rendra les travaux sur les maisons des particuliers plus chers mais un aspect positif est que ce taux réduit, régulièrement menacé, a été retenu malgré tout. Par conséquent, financer des travaux sur sa maison restera abordable, surtout qu'actuellement dans beaucoup de régions il est possible de bien négocier des devis avec les artisans.
• Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF): les barèmes de l'ISF ne seront pas augmentés pour tenir compte de l'inflation, ainsi que les taxes sur les successions et donations.
Avis: Le seuil au-delà duquel le patrimoine devient imposable à l'ISF a été augmenté de
800.000 Euros à 1,3 million Euros, une mesure qui exonérera de toute façon un nombre considérable de contribuables de cet impôt. Concernant les taxes sur les successions et donations, les baisses du marché immobilier dans beaucoup de régions devraient réduire l'impact de cette mesure temporaire, surtout pour les foyers modestes.
• Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL): le taux de cette imposition sur les intérêts et dividendes sera augmenté de 19% à 24%. A ce taux il faut ajouter les prélèvements sociaux de 13,5%, ce qui voudrait dire une imposition globale de 37,5%.
Avis: Etant donné que le marché immobilier est actuellement un marché qui bénéficie largement aux acheteurs, un investissement immobilier bien négocié pourrait être rendu plus attractif puisque les plus-values immobilières seront moins imposées, l'immobilier étant considéré comme plus sûr que le marché des actions grâce à sa stabilité relative.
• Scellier: cette mesure qui concerne l'investissement locatif dans l'immobilier neuf sera supprimé fin 2012.
Avis: L'impact de cette mesure est difficile à évaluer mais sera considérable. Dans l'immédiat il rendra des tels investissements plus attractifs puisque les contribuables chercheront à bénéficier des réductions d'impôt avant qu'il ne soit pas trop tard.
• Prêts à taux zéro (PTZ): ces prêts concernent les primo-accédants sous certaines conditions financières et de performance énergétique des logements. Ces prêts seront désormais recentrés sur les logements neufs.
Avis: Ces prêts encouragent sans doute les primo-accédants à quitter le marché locatif pour acheter. Recentrer ces prêts sur l'immobilier neuf pourrait aider à résorber une partie de l'investissement dans le neuf qui sera inévitablement perdu suite à la suppression du dispositif Scellier. Si d'avantage de logements neufs sont construits pour le marché des primo-accédants plutôt que pour l'investisseur, l'impact sur le marché des primo-accédants, un maillon fort de toute la chaîne du marché immobilier, devrait être plutôt positif avec une aide au financement renforcée et centrée sur un secteur important du marché immobilier.

THE FRENCH AUSTERITY PLAN AND ITS IMPACT ON THE PROPERTY MARKET

On 7th November 2011 François Fillon, the French Prime Minister announced the French austerity plan intended to make budget savings and which includes the following measures described in this article, along with an analysis of the possible consequence on the property market:

• Income tax: in 2012 and 2013 the income tax bands will not be adjusted in order to take inflation into consideration. This will mean that certain tax payers will automatically transfer into a higher tax band.
Opinion: Given that wage inflation is generally depressed this is likely to affect mainly certain higher earners. The rates and allowances remain unchanged which is significant for lower-income households.
• VAT: to be increased from 5.5% to 7% (hostelry, restaurants, work on homes, books, cinema, domestic services…). Only food, energy, and equipment and services for handicapped people are unaffected by this increase.
Opinion: The raising of the rate that applies to work done on homes will evidently increase costs for homeowners funding renovations but one positive is that the reduced rate has been retained - there is no indication that it will be taken to the usual level of VAT which means that funding work to one's home will remain affordable, particularly as in many areas it is possible to obtain keenly priced quotes from trades-people.
• Wealth tax: the wealth tax bands will also not be increased automatically to take inflation into consideration, the same also applying to gift and inheritance tax.
Opinion: The ceiling above which wealth tax becomes payable has recently been increased from 800,000 Euros to 1.3 million Euros which will exonerate a considerable number of taxpayers from this tax in any event. As for gift and inheritance tax, reduced property values in many areas should mitigate the impact of this temporary measure, particularly for more modest households.
• Prélèvement Forfaitaire Libératoire: this tax, known as PFL, is applied to interest and dividends. It is a tax at source exempting the taxpayer from declaring the income on their income tax return. The rate will be increased from 19% to 24%. To this amount it is necessary to add social security contributions of 13.5% leading to an overall taxation on such income of 37.5%.
Opinion: Given that the property market is a buyer's market at present, a well-negotiated investment in real estate could be made more attractive by such a measure as capital gains tax on property will be lower, notwithstanding the fact that a property investment is viewed as more solid due to the relative stability of the market.
• Scellier: the tax-saving measures for investment in new-build rental property, known as Scellier, will be removed at the end of 2012.
Opinion: The impact of this is difficult to evaluate but will be considerable. In the immediate term it is likely to make such investments more attractive as people seek to benefit from the provisions before they become redundant.
• Zero-rate loans: these loans, known as Prêt à Taux Zéro (PTZ), apply to first-time buyers subject to certain criteria in terms of revenue and energy performance of the investment. These loans will in due course only be available for those purchasing new-build property.
Opinion: Such loans do have an impact in terms of encouraging first-time buyers to leave rental and invest. Re-centering on new-build property could help in absorbing some of the investment that will inevitably be lost due to the removal of the Scellier measures. If more property is built for the first-time buyer rather than for the investor then maybe the impact on the first-time buyer's market, which ultimately seeps through to the rest of the market, will be positive with more property available and help with financing reinforced, albeit refocused on a certain sector of the property market.

REFORME DE L'IMPOT SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES: NOUVEAU REGIME D'ABATTEMENT

La deuxième Loi de Finances Rectificative 2011 (Loi du 19 septembre 2011) a modifié l'impôt sur les plus-values immobilières en introduisant un nouveau régime d'abattement.

Antérieurement il y avait un abattement après 5 ans de détention d'un bien immobilier à un taux de 10% de la plus-value nette, conduisant à une exonération totale après 15 ans de détention.

A partir du 1er février 2012, les taux et périodes de détention seront comme suit:

-Aucun abattement pendant les 5 premières années (pas de changement)
-Abattement de 2% entre la 6ème et 17ème année de détention
-Abattement de 4% entre la 17ème et 24ème année de détention
-Abattement de 8% au-delà de la 24ème année de détention

Après 15 ans, les plus-values de cession sont exonérées à hauteur de 20%
Après 20 ans, les plus-values de cession sont exonérées à hauteur de 36%
Après 25 ans, les plus-values de cession sont exonérées à hauteur de 60%
Après 30 ans, les plus values de cession sont exonérées à hauteur de 100%

Il sera désormais nécessaire de détenir un bien pendant plus de 30 ans pour être exonéré de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Ceci s'applique aux résidences secondaires. La vente de la résidence principale demeure exonérée comme auparavant.
Pour les résidents français, il y a eu également une augmentation des contributions sociales ce qui résultera dans un taux global d'imposition de 32,5% (actuellement 31,3%). Le taux même de l'impôt demeure inchangé à 19%.

CAPITAL GAINS TAX REFORM: MODIFICATION OF TAPERED RELIEF RULES

The second Rectifying Finance Law for 2011 (Law of 19th September 2011) has reformed capital gains tax by modifying the rules applying to tapered relief.

Previously tapered relief applied after 5 years of property ownership at a rate of 10% of the net capital gain per annum leading to total exoneration after 15 years of ownership.

From 1st February 2012, the rates and time periods will be as follows:

-No relief for the first 5 years of ownership (unchanged)
-2% relief from the 6th to 17th year of ownership
-4% relief from the 17th to 24th year of ownership
-8% relief after the 24th year of ownership

After 15 years of ownership, the capital gain is exonerated for 20% of the amount
After 20 years of ownership, the capital gain is exonerated for 36% of the amount
After 25 years of ownership, the capital gain is exonerated for 60% of the amount
After 30 years of ownership, the capital gain is exonerated for 100% of the amount

30 years ownership is now necessary to be totally exonerated from capital gains tax

The above applies to secondary residences. The sale of the principal residence remains exonerated as under the previous rules.

For French residents, there has also been an increase in social security contributions which will lead to a total rate of taxation of 32.5% (currently 31.3%). The actual rate of CGT remains unchanged at 19%.

REFORME ISF (IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE)

La loi de Finances Rectificative 2011 (Loi du 29 juillet 2011) a réformé l'ISF (L'Impôt de Solidarité sur la Fortune). Les modifications sont comme suit:

A partir de 2012, il n'y aura plus que deux taux:

-Pour un patrimoine net taxable compris entre 1.300.000 Euros et 3.000.000 Euros le taux de 0,25% sera appliqué sur la totalité

-Pour un patrimoine net taxable supérieur de 3.000.000 Euros le taux de 0,5% sera appliqué sur la totalité

Par conséquent, les contribuables dont le patrimoine est compris entre 800.000 Euros et 1.300.000 Euros ne seront plus assujettis à l'ISF.

WEALTH TAX REFORM

The Rectifying Finance Law for 2011, Law of 29th July 2011, has reformed wealth tax. The changes are as follows:

From 2012, there will only be two rates:

-For assets of which the net value is between 1,300,000 Euros (One million three hundred thousand Euros) and 3,000,000 (Three million Euros) a rate of 0.25% is applied to the totality

-For assets of which the net value is above 3,000,000 Euros (Three million Euros), a rate of 0.5% is applied to the totality

As a result, those tax payers whose assets are valued between 800,000 Euros (Eight hundred thousand Euros) and 1,300,000 Euros (One million three hundred thousand Euros) no longer pay wealth tax.

REPORTS ON DRAINAGE INSTALLATIONS: OBLIGATORY IN THE EVENT OF SALE

The law 'Grenelle II' (law of 12th July 2010 incorporating the national undertakings in relation to the environment) has modified the Water and Aquatic Environments law of 30th December 2006 by bringing forward the date from which the vendor of a real estate property not connected to mains drainage is legally required to produce a report on the drainage installation to 1st January 2011. Previously, this obligation was due to come into effect on 1st January 2013.

Henceforth, all vendors of real estate property for residential use (or mixed use) not connected to mains drainage are subject to a legal obligation to produce a report certifying the proper functioning as well as the compliance of their drainage installation (septic tanks, all domestic waste septic tanks, cess pits).

The report, of which the cost is at the charge of the vendor, must be dated within 3 years of the date of signing the completion deed.

With regards to the surveyor, it appears that only communes (or inter-municipal authorities) via the intermediary of Non-Collective Drainage Public Services (SPANC) are competent.

DIAGNOSTIC DES INSTALLATIONS D'ASSAINISSEMENT NON-COLLECTIF: OBLIGATOIRE EN CAS DE VENTE

La loi Grenelle II (loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement) vient modifier la loi du 30 décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques en avançant la date à partir de laquelle le vendeur d'un bien immobilier non raccordé au réseau de collecte des eaux usées est obligé de produire un diagnostic de l'installation d'assainissement au 1er janvier 2011. Auparavant, l'entrée en vigueur de cette obligation était prévue au 1er janvier 2013.

Désormais, tout vendeur d'un bien immobilier à usage d'habitation (ou à usage mixte) non raccordé au réseau de collecte des eaux usées est soumis à une obligation légale de produire un diagnostic certifiant le bon fonctionnement ainsi que la conformité de son installation d'assainissement (fosse septique, fosse toutes eaux, fosse étanche).

Le diagnostic, dont les frais de réalisation sont à la charge du vendeur, doit être daté de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente.

En ce qui concerne le diagnostiquer, il semble que seules sont compétentes pour réaliser ce contrôle les communes (ou intercommunalités) par l'intermédiaire des Services Publics d'Assainissement Non Collectif (SPANC).

EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE

L'estimation d'un bien immobilier par un agent immobilier n'a aucune valeur juridique, sauf si cette personne est également expert en évaluation immobilière. Il existe une charte de l'expertise en évaluation immobilière qui fixe les méthodes et la déontologie à suivre et seul le rapport d'expertise d'un expert en valeur vénale est opposable aux tiers (tel que le fisc ou la banque). Un tel rapport d'expertise peut être utile dans le cas d'un projet de mise en vente d'un bien immobilier. Il existe des outils d'estimation en ligne mais ils sont d'une précision très limitée en ce qui concerne la plupart des biens, étant trop généralisés. Il existe aussi des circonstances où un rapport rédigé par un expert et opposable aux tiers est une nécessité juridique.

La gérante de Compass Immobilier, Victoria Headdon, est Expert en Evaluation Immobilière agréé SNPI et détient une RCP spécifique à cette activité.

Elle est compétente pour fournir des estimations immobilières en valeur vénale complètes sur des biens immobiliers ainsi que des parts de SCI (société civile immobilière) en cas de vente, y compris pour les banques, donation, partage, succession, divorce, déclaration fiscale, y compris pour la déclaration pour l’Impôt sur la fortune (ISF) etc.

PROPERTY VALUER - EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE

A valuation from an estate agent is of no legal value, unless that person is a certified Property Valuer (Expert en Evaluation Immobilière). There exists a Property Valuer's charter which governs the methodology and professional ethics that a Valuer should respect. Only a valuation drawn up by such a person can be of legal weight in relation to third parties (such as the tax office or bank). A formal valuation can be useful when considering whether to put a property on the market. On-line valuation tools exist but they are of very limited accuracy in relation to the vast majority of properties, being too generalised. There are also situations where formal valuations with full legal weight are required by law for certain purposes.

The managing director of Compass Immobilier, Victoria Headdon, is a certified Property Valuer (Expert en Evaluation Immobilière) with full professional indemnity insurance covering this specific activity.

She can provide formal valuations of real estate properties and also of shares in property holding companies (such as shares in an SCI - Société Civile Immobilière) for the purposes of sale, including for banks, gifts, division of ownership, inheritance, divorce, wealth tax (ISF) etc.

ENERGY PERFORMANCE REPORT (DPE): OBLIGATION TO DISPLAY

As of 1st January 2011, it is obligatory to display the energy performance classification of all real estate properties in all sales or rental publicity. Previously, this obligation only applied upon the actual sale of a property.

Consequently, for all new or existing mandates of sale, the property owner is required to commission a suitably qualified surveyor in order to undertake and draft this report. This legal obligation also applies to private sales.

The obligation to display the results only concerns the energy classification and thus does not apply to the classification relating to greenhouse gas emissions. There are norms to respect in relation to the size of the display depending upon the nature of the advertising materiel.

Legislative References:

The law no. 2010-788 of 12 July 2010 for national undertakings in relation to the environment (known as 'Grenelle II'), published in the Official Journal of 13th July 2010, created article L.134-7-3 of the Construction and Housing Code:
"From 1st January 2011, in the event of sale or rental of a real estate property, the classification of the property in relation to its energy performance is mentioned in the advertising concerning its sale or rental, according to the requirements laid down by Council of State decree."

The Decree no. 2010-1662 of 28th December 2010 relating to the displaying of the energy classification of buildings in property advertising was published in the Official Journal of 30th December 2010.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE): OBLIGATION D'AFFICHAGE

Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher le classement de la performance énergétique de tout bien immobilier dans toutes les annonces de vente ou de location. Auparavant, cette obligation s'appliquait uniquement lors de la réalisation de la vente d'un bien.

Par conséquent, pour tout mandat de vente existant ou nouveau, le propriétaire vendeur est obligé de donner mission à un diagnostiquer compétent pour effectuer et rédiger ce rapport. L'obligation s'applique également aux annonces entre particuliers.

L'obligation d'affichage ne concerne que le classement énergétique et ne s'applique donc pas au classement relatif aux émissions de gaz à effet de serre. Il y a des normes à respecter par rapport aux dimensions de l'affichage dépendant du type de support publicitaire.

Références Législatives:

La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite Grenelle II), parue au J.O du 13 juillet 2010, a créé l'article L.134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation :
« A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. »

Le Décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières est paru au Journal Officiel du 30 décembre 2010.

LOI DES FINANCES 2011 - MODIFICATIONS (1ère PARTIE)

LOI DES FINANCES 2011 - MODIFICATIONS (1ère PARTIE)

Suite à la Loi des Finances 2011, les modifications suivantes ont été apportées aux taux et abattements.

Droits sur les Successions:

Abattement sur donations inter-vivos entre époux et partenaires pacsés augmenté à 80.724 Euros. L'exonération des droits sur les successions demeure.

Abattement sur succession entre descendants et ascendants (parents et enfants) augmenté à 159.325 Euros par bénéficiaire.

Abattement entre frères et soeurs (cas où exonération non applicable) augmenté à 15.932 Euros par bénéficiaire, au-delà taux de 35% sur les premiers 24.430 Euros et après à 45%.

Abattement entre nièces et neveux augmenté à 7.967 Euros

Abattement entre non parents augmenté à 1.594 Euros

Impôt sur le Revenu:

Le barème de l'Impôt sur le Revenu pour 2011 (revenus de 2010) est comme suit:

0% jusqu'à 5 963 EUR
5,50 % entre 5 964 EUR et 11 896 EUR
14 % entre 11 897 EUR et 26 420 EUR
30 % entre 26 421 EUR et 70 830 EUR
41 % au-delà de 70 830 EUR

Le taux de la dernière tranche a été relevé de 1% à 41%.

FINANCE LAW 2011 - TAX CHANGES (PART 1)

FINANCE LAW 2011 - TAX CHANGES (PART 1)

The following changes in tax rates and allowances have been introduced following the Finance Law for 2011.

Inheritance Tax:

Tax free allowance on inter-vivos gifts between spouses and PACS partners increased to 80,724 Euros. The spousal exoneration from inheritance remains.

Tax free allowance between descendants and ascendants (parents and children) increased to 159,325 Euros per beneficiary

Tax free allowance between siblings (where no exoneration) increased to 15,932 Euros each and then tax payable at 35% on the first 24,430 Euros worth of property that is inherited and at 45% thereafter.

Tax free allowance for nieces and nephews increased to 7,967 Euros

Tax free allowance between non-relatives increased to 1,594 Euros

Income Tax:

The Income Tax sliding scale for 2011 (income earned in 2010) is as follows:

0% not exceeding 5 963 EUR
5.50 % between 5 964 EUR and 11 896 EUR
14 % between 11 897 EUR and 26 420 EUR
30 % between 26 421 EUR and 70 830 EUR
41 % above 70 830 EUR

The top rate of income tax has been increased by 1% to 41%.

http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=9

Update to the Property Investor's Guide following the Finance Law 2011

'Scellier' Regime
-Rental investment by physical person domiciled in France or a company not liable to company tax domiciled in France
-Housing situated in a qualifying zone, new and rented unfurnished for 9 years to a tenant, not a member of the investor's fiscal household, as a principal residence
-Amount of rent capped
-Low energy consumption buildings ('BBC' norm): in 2011 the rate is 22% and 18% in 2012
-Non-BBC buildings: in 2011 a rate of 13 and 9% in 2012
-Reduction corresponding to an amount limited to a price of 300.000 € spread over 9 years

'Scellier Ancien' Regime
-Housing for conversion or rehabilitation object of work of which the nature and extent leads to the creation of a new property subject to VAT

'Scellier Intermédiaire' (or Social) Regime
-Conditions of the capping of the tenant's resources
-Possibility to extend the lease after 9 years for twice 3 years
-Benefit of the regime for a total period of 15 years

'Girardin' (Scellier Outre-Mer) Regime

-Overseas rental property investment
-'Free sector' reduction of 36% in 2011 and 2012; 31.5% in 2013-2017 (solely 'intermediate' sector)
-'Social housing' reduction varies depending upon the habitable surface area
-From 36% to 46% in 2011
-From 36% to 46% in 2012
-From 31,5% to 41,5% from 2013 to 2017

'Censi-Bouvard' (LMNP - loueur en meublé non-professionnel) Regime

-Furnished rental investment by physical person domiciled in France (not by a company)
-The housing must be within certain structures with services
-Social or medical-social establishments for handicapped or elderly persons with accommodation, reception or care, or residences with services with a 'quality' label
-Residences with services for students
-Classified tourist residences with services
-Rental by commercial lease for 9 years to the operator
-Tax reduction of 18% in 2011
-VAT refund on the purchase price

Demessine Regime

-The rehabilitation of a classified tourist residence in a rural revitalisation zone (the regime is suppressed concerning purchase)

GUIDE DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER 2011

GUIDE DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER

Régime Scellier

Type d'investissement visé:
• L'immobilier locatif avec plafonnement de loyers

Personnes bénéficiaires:
• L'investissement peut être réalisé par une personne physique domiciliée en France ou par l'intermédiaire d'une société de personne non-soumise à l'impôt sur les sociétés et domiciliée en France

Conditions concernant le logement, le locataire et le bail:
• Le logement doit être situé dans une zone éligible (zone où il y a un bassin d'emplois reconnu)
• Le logement doit être neuf et affecté à la location nue (c'est-à-dire non-meublée)
• Le logement doit être la résidence principale du locataire qui ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur
• Le montant du loyer est plafonné
• Le bail doit être d'une durée initiale de neuf ans

Régime d'optimisation fiscale applicable:
• Une réduction d'impôt sur le revenu de pour les bâtiments à basse consommation énergétique (norme BBC), en 2011 de 22% et à 18% en 2012
• Pour les bâtiments non-BBC, en 2011 le taux de réduction sera de 13% et de 9% en 2012
• La réduction correspond à un pourcentage du montant du prix du bien immobilier, limité à 300.000 € par an, étalée sur 9 ans
• Possibilité d'imputation du solde de la réduction jusqu'à la 6ème année

Régime Scellier Ancien

Logements concernés:
• Logements à transformer ou à réhabiliter objet de la part du vendeur de travaux dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf
• La vente entre dans le champ d'application de la TVA
• Le logement peut être issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation

Régime Scellier Intermédiaire (ou Social)

Conditions concernant le locataire:
• Conditions de plafonnement de ressources du locataire

Avantages supplémentaires du dispositif:
• Possibilité de proroger le bail après 9 ans pour deux fois 3 ans, ainsi permettant à l'investisseur de bénéficier du régime (à un taux triennal de 5%) pour une durée totale de 15 ans
• Déduction spécifique de 30% au titre des revenus fonciers

Régime Scellier Outre-Mer ou Jégo Outre-Mer

Type d'investissement concerné:
• L'immobilier locatif en outre-mer

Régime d'optimisation fiscale applicable:
• 'Secteur libre' réduction de 36% en 2011 et 2012 ; 31,5% en 2013-2017 (uniquement secteur intermédiaire)
• 'Logement social' la réduction varie selon la surface habitable:
-De 36% à 46% en 2011
-De 36% à 46% en 2012
-De 31,5% à 41,5% de 2013 à 2017

Régime Censi-Bouvard (LMNP - loueur en meublé non-professionnel)

Type d'investissement visé:
• L'immobilier locatif en meublé

Personnes bénéficiaires:
• L'investissement doit être réalisé par une personne physique domiciliée en France. L'investissement ne peut pas être effectué par l'intermédiaire d'une société

Conditions concernant le logement, le locataire et le bail:
• Les logements doivent relever de certaines structures spécifiques avec offres de prestations de services
• Etablissements de type social ou médico-social accueillant des personnes âgées
• Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes adultes handicapées
• Etablissements délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien
• Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément 'qualité'
• Logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgés ou handicapées
• Résidences avec services pour étudiants
• Résidences de tourisme classées avec prestations de services (accueil et réception, petits-déjeuners, fourniture de linge, ménage des logements)
• Location par bail commercial pendant 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Régime d'optimisation fiscale applicable:
• Une réduction d'impôts de 18% en 2011
• La fraction du prix de l'immeuble excédant 300.000 € peut faire l'objet d'un amortissement admis en déduction du résultat imposable de l'exploitant
• Possibilité pour l'investisseur de demander le remboursement de la TVA ayant grevé l'acquisition

Régime Demessine

Logements concernés:
• La réhabilitation d'une résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale (le régime est supprimé en ce qui concerne l'acquisition)