A summary of the recent changes to French planning regulations
Recent legislative amendments have introduced changes to certain planning regulations in France. The two main ones concerning Planning Permit applications are as follows:
(1) SHON and SHOB replaced
The way in which the surface area is referred to in Planning Permit applications has been modified. The 'SHON' (Surface Hors Oeuvre Nette) and 'SHOB' (Surface Hors Oeuvre Brute) have been replaced by the Surface du Plancher and Emprise au Sol
(2) Constructions below a surface area of 40 m2
In those communes where there are local planning regulations (PLU, POS or other, such as carte communale), for new constructions where there is an existing building in urban zones, the surface area above which a Planning Permit is required for new constructions such as a shed, garage and extension has been raised from 20m2 to 40m2. Below this surface area, the owner must submit a simple Déclaration des Travaux to the Mairie.
vendredi 9 mars 2012
MODIFICATIONS RECENTES AUX AUTORISATIONS D'URBANISME
Un sommaire des modifications récentes aux autorisations d'urbanisme.
Des amendements législatifs ont modifiés des règles d'urbanisme applicables en France. Les principales modifications concernent les demandes de Permis de Construire comme suit:
(1) Remplacement des SHON et SHOB
Dans les demandes de Permis de Construire, les surfaces SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) ont été remplacées par les termes suivants Surface du Plancher et Emprise au Sol
(2) Constructions en-dessous d'un seuil de 40m2
Dans les communes couvertes par un PLU, POS ou autre document en tenant lieu, tel carte communale, pour des nouvelles constructions où il y a un bâtiment existant dans les zones urbaines, la surface au-delà de laquelle il est nécessaire de demander un Permis de Construire a été relevée de 20m2 à 40m2. En-dessous de ce seuil, le propriétaire doit soumettre une simple Déclaration des Travaux à la mairie.
Des amendements législatifs ont modifiés des règles d'urbanisme applicables en France. Les principales modifications concernent les demandes de Permis de Construire comme suit:
(1) Remplacement des SHON et SHOB
Dans les demandes de Permis de Construire, les surfaces SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) ont été remplacées par les termes suivants Surface du Plancher et Emprise au Sol
(2) Constructions en-dessous d'un seuil de 40m2
Dans les communes couvertes par un PLU, POS ou autre document en tenant lieu, tel carte communale, pour des nouvelles constructions où il y a un bâtiment existant dans les zones urbaines, la surface au-delà de laquelle il est nécessaire de demander un Permis de Construire a été relevée de 20m2 à 40m2. En-dessous de ce seuil, le propriétaire doit soumettre une simple Déclaration des Travaux à la mairie.
jeudi 17 novembre 2011
DERNIERES NOUVELLES: LOIS SCELLIER ET CENSI-BOUVARD (LMNP)
Le Gouvernement, dans son plan de rigueur 2012, vient d'annoncer la suppression du dispositif d'optimisation fiscale principal, le Scellier. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour un investissement dans l'immobilier neuf associé avec un bail de 9 ans pour des biens situés dans certains secteurs géographiques. La suppression de ce dispositif au 31 décembre 2012 vient d'être annoncée. Il serait possible d'investir en 2012 mais le taux de réduction sera ramené à 14% (réduction étalée sur 9 ans, donc une réduction effective de 1,55 % par an) uniquement pour des bâtiments certifiés BBC (Bâtiments à Basse Consommation énergétique). Pour les immeubles non-BBC, aucune réduction ne sera possible. Il est proposé de garder un taux pouvant aller jusqu'à 22% jusqu'au 31 décembre 2011 pour les contrats de réservation signés avant cette date à condition que l'acte de vente soit signé avant le 31 mars 2012.
En ce qui concerne les autres types d'investissement locatif sous la loi Censi-Bouvard (LMNP) tels résidences de tourisme, résidences étudiantes et pour seniors, il est probable que ce dispositif soit aussi supprimé fin 2012. Ce dispositif concerne des investissements dans des résidences remplissant certains critères associés avec un bail commercial de 9 ans signé avec l'opérateur de la résidence. Le taux de réduction sera ramené à 12% en 2012 (réduction étalée aussi sur 9 ans, donc un taux de réduction effectif de 1,33% par an) mais, à toute vraisemblance, un tel investissement ouvrira toujours droit à la récupération de la TVA (TVA à 19,6%) sur le prix d'achat.
Ces modifications seront incorporées dans la Loi des Finances 2012 qui sera votée en décembre. Dans un contexte législatif et économique incertain il est possible que des modifications soient apportées avant le vote définitif. Certains commentateurs sont de l'avis que, de toute façon, lesdits dispositifs sont beaucoup trop importants et que, par conséquent, ils ne disparaitront pas définitivement et qu'ils seront remplacés par des nouveaux dispositifs lors du renouvellement électoral de l'année prochaine…
17 novembre 2011
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20
En ce qui concerne les autres types d'investissement locatif sous la loi Censi-Bouvard (LMNP) tels résidences de tourisme, résidences étudiantes et pour seniors, il est probable que ce dispositif soit aussi supprimé fin 2012. Ce dispositif concerne des investissements dans des résidences remplissant certains critères associés avec un bail commercial de 9 ans signé avec l'opérateur de la résidence. Le taux de réduction sera ramené à 12% en 2012 (réduction étalée aussi sur 9 ans, donc un taux de réduction effectif de 1,33% par an) mais, à toute vraisemblance, un tel investissement ouvrira toujours droit à la récupération de la TVA (TVA à 19,6%) sur le prix d'achat.
Ces modifications seront incorporées dans la Loi des Finances 2012 qui sera votée en décembre. Dans un contexte législatif et économique incertain il est possible que des modifications soient apportées avant le vote définitif. Certains commentateurs sont de l'avis que, de toute façon, lesdits dispositifs sont beaucoup trop importants et que, par conséquent, ils ne disparaitront pas définitivement et qu'ils seront remplacés par des nouveaux dispositifs lors du renouvellement électoral de l'année prochaine…
17 novembre 2011
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20
LATEST NEWS: SCELLIER AND CENSI-BOUVARD TAX-SAVING INVESTMENT SCHEMES
The Government, in its latest 2012 austerity plan, has just announced the abolition of the main tax-saving investment scheme known as Scellier. This scheme gives rise to an income tax reduction for investment in new-build property associated with a 9 year lease for property situated in certain geographical areas. The abolition of this scheme as of 31st December 2012 has just been announced. It will still be possible to invest in 2012 but the tax reduction will be reduced to 14% (reduction spread over 9 years, thus an effective reduction of 1.55% per annum) solely for those buildings certified as 'BBC' (Low Energy Consumption). For 'non-BBC' buildings no reduction will be possible. It is proposed to retain a rate that could go to 22% until 31st December 2011 for reservation contracts signed prior to this date subject to the condition that the deed of sale is signed prior to 31st March 2012.
Concerning other types of rental investment under the Censi-Bouvard (LMNP) scheme such as tourist residences and residences for students and the elderly, it is likely that this scheme will also be abolished at the end of 2012. This scheme concerns investments in residences complying with certain criteria associated with a 9 year commercial lease signed with the residence's operator. The rate of the tax reduction will be cut back to 12% in 2012 (reduction also spread over 9 years, thus an effective rate of reduction of 1.33% per annum) but, in all likelihood, such an investment will continue to give rise to a right to recovery of VAT (VAT at a rate of 19.6%) on the purchase price.
These modifications will be incorporated into the 2012 Finance Law which will be voted in December. In an uncertain legislative and economic context, it is possible that modifications will be made prior to the final vote. Certain commentators are of the view that, in any event, these schemes are much too important and that, as a result, they will not disappear definitely and will be replaced by new schemes at the time of the general elections next year…
17th November 2011
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20
Concerning other types of rental investment under the Censi-Bouvard (LMNP) scheme such as tourist residences and residences for students and the elderly, it is likely that this scheme will also be abolished at the end of 2012. This scheme concerns investments in residences complying with certain criteria associated with a 9 year commercial lease signed with the residence's operator. The rate of the tax reduction will be cut back to 12% in 2012 (reduction also spread over 9 years, thus an effective rate of reduction of 1.33% per annum) but, in all likelihood, such an investment will continue to give rise to a right to recovery of VAT (VAT at a rate of 19.6%) on the purchase price.
These modifications will be incorporated into the 2012 Finance Law which will be voted in December. In an uncertain legislative and economic context, it is possible that modifications will be made prior to the final vote. Certain commentators are of the view that, in any event, these schemes are much too important and that, as a result, they will not disappear definitely and will be replaced by new schemes at the time of the general elections next year…
17th November 2011
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=20
mardi 15 novembre 2011
MODIFICATION DES BAREMES DES DROITS DE SUCCESSION ET DE DONATION
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=19
MODIFICATION DES BAREMES DES DROITS DE SUCCESSION ET DE DONATION
A partir du 31 juillet 2011, les barèmes des droits de succession et de donation sont modifiés. Les modifications concernent pour l'essentiel l'augmentation du taux le plus élevé d'imposition de 40% à 45% pour les successions et donations en ligne directe entre ascendants et descendants, ainsi que les donations entre époux et partenaires pacsés.
Succession ou donation en ligne directe (ascendants et descendants), fraction de part nette taxable
Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 12.109 € 10%
Entre 12.109 € et 15.932 € 15%
Entre 15.932 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.677 € 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%
Donations entre époux ou partenaires pacsés, fraction de part nette taxable
Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 15.932 € 10%
Entre 15.932 € et 31.865 € 15%
Entre 31.865 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.67740€ 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%
MODIFICATION DES BAREMES DES DROITS DE SUCCESSION ET DE DONATION
A partir du 31 juillet 2011, les barèmes des droits de succession et de donation sont modifiés. Les modifications concernent pour l'essentiel l'augmentation du taux le plus élevé d'imposition de 40% à 45% pour les successions et donations en ligne directe entre ascendants et descendants, ainsi que les donations entre époux et partenaires pacsés.
Succession ou donation en ligne directe (ascendants et descendants), fraction de part nette taxable
Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 12.109 € 10%
Entre 12.109 € et 15.932 € 15%
Entre 15.932 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.677 € 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%
Donations entre époux ou partenaires pacsés, fraction de part nette taxable
Montant taxable après abattement Taux
Moins de 8.072 € 5%
Entre 8.072 € et 15.932 € 10%
Entre 15.932 € et 31.865 € 15%
Entre 31.865 € et 552.324 € 20%
Entre 552.324 € et 902.838 € 30%
Entre 902.838 € et 1.805.67740€ 40%
Supérieure à 1.805.677 € 45%
MODIFICATION OF THE INHERITANCE AND GIFT TAX SLIDING SCALES
http://www.compass-immo.com/newsdetail.php?id=19
As of 31st July 2011, the inheritance tax sliding scales have been modified. The modifications essentially concern the raising of the top rate from 40% to 45% for inheritance or gifts between ascendants or descendants, as well as for lifetime (inter vivos) gifts between spouses or PACS partners.
Direct line succession or donation (ascendants or descendants), fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%
Gifts between spouses or 'PACS' partners, fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%
As of 31st July 2011, the inheritance tax sliding scales have been modified. The modifications essentially concern the raising of the top rate from 40% to 45% for inheritance or gifts between ascendants or descendants, as well as for lifetime (inter vivos) gifts between spouses or PACS partners.
Direct line succession or donation (ascendants or descendants), fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%
Gifts between spouses or 'PACS' partners, fraction of the net taxable amount
Taxable amount after tax-free allowance Rate
Below 8,072 € 5%
Between 8,072 € and 12,109 € 10%
Between 12,109 € and 15,932 € 15%
Between 15,932 € and 552,324 € 20%
Between 552,324 € and 902,838 € 30%
Between 902,838 € and 1,805,677 € 40%
Above 1,805.677 € 45%
mardi 8 novembre 2011
LE PLAN D'AUSTERITE FRANÇAIS ET SON IMPACT SUR LE MARCHE IMMOBILIER
Le 7 novembre 2011, le Premier Ministre François Fillon a fait l'annonce du plan d'austérité français afin de faire des économies budgétaires et qui comprend les mesures suivantes décrites et analysées par rapport à leur impact sur le marché immobilier dans cet article:
• Impôt sur le revenu: en 2012 et 2013 le barème sur l'impôt sur le revenu sera gelé et les tranches de revenus ne seront pas réévaluées en fonction de l'inflation. Certains contribuables vont automatiquement changer plus rapidement de tranche avec pour conséquence un impôt plus élevé.
Avis: Etant donné que les salaires n'augmentent pas beaucoup, cette mesure toucherait principalement certains hauts revenus. Les taux et abattements restent inchangés, ce qui est d'importance pour des foyers plus modestes.
• TVA: sera augmentée de 5,5% à 7% (hôtellerie, restauration, travaux du logement, livre, cinéma, services à la personne…). Seuls l'alimentation, l'énergie et les équipements et services pour les handicapés échapperont à cette hausse.
Avis: L'augmentation du taux concernant les travaux du logement rendra les travaux sur les maisons des particuliers plus chers mais un aspect positif est que ce taux réduit, régulièrement menacé, a été retenu malgré tout. Par conséquent, financer des travaux sur sa maison restera abordable, surtout qu'actuellement dans beaucoup de régions il est possible de bien négocier des devis avec les artisans.
• Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF): les barèmes de l'ISF ne seront pas augmentés pour tenir compte de l'inflation, ainsi que les taxes sur les successions et donations.
Avis: Le seuil au-delà duquel le patrimoine devient imposable à l'ISF a été augmenté de
800.000 Euros à 1,3 million Euros, une mesure qui exonérera de toute façon un nombre considérable de contribuables de cet impôt. Concernant les taxes sur les successions et donations, les baisses du marché immobilier dans beaucoup de régions devraient réduire l'impact de cette mesure temporaire, surtout pour les foyers modestes.
• Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL): le taux de cette imposition sur les intérêts et dividendes sera augmenté de 19% à 24%. A ce taux il faut ajouter les prélèvements sociaux de 13,5%, ce qui voudrait dire une imposition globale de 37,5%.
Avis: Etant donné que le marché immobilier est actuellement un marché qui bénéficie largement aux acheteurs, un investissement immobilier bien négocié pourrait être rendu plus attractif puisque les plus-values immobilières seront moins imposées, l'immobilier étant considéré comme plus sûr que le marché des actions grâce à sa stabilité relative.
• Scellier: cette mesure qui concerne l'investissement locatif dans l'immobilier neuf sera supprimé fin 2012.
Avis: L'impact de cette mesure est difficile à évaluer mais sera considérable. Dans l'immédiat il rendra des tels investissements plus attractifs puisque les contribuables chercheront à bénéficier des réductions d'impôt avant qu'il ne soit pas trop tard.
• Prêts à taux zéro (PTZ): ces prêts concernent les primo-accédants sous certaines conditions financières et de performance énergétique des logements. Ces prêts seront désormais recentrés sur les logements neufs.
Avis: Ces prêts encouragent sans doute les primo-accédants à quitter le marché locatif pour acheter. Recentrer ces prêts sur l'immobilier neuf pourrait aider à résorber une partie de l'investissement dans le neuf qui sera inévitablement perdu suite à la suppression du dispositif Scellier. Si d'avantage de logements neufs sont construits pour le marché des primo-accédants plutôt que pour l'investisseur, l'impact sur le marché des primo-accédants, un maillon fort de toute la chaîne du marché immobilier, devrait être plutôt positif avec une aide au financement renforcée et centrée sur un secteur important du marché immobilier.
• Impôt sur le revenu: en 2012 et 2013 le barème sur l'impôt sur le revenu sera gelé et les tranches de revenus ne seront pas réévaluées en fonction de l'inflation. Certains contribuables vont automatiquement changer plus rapidement de tranche avec pour conséquence un impôt plus élevé.
Avis: Etant donné que les salaires n'augmentent pas beaucoup, cette mesure toucherait principalement certains hauts revenus. Les taux et abattements restent inchangés, ce qui est d'importance pour des foyers plus modestes.
• TVA: sera augmentée de 5,5% à 7% (hôtellerie, restauration, travaux du logement, livre, cinéma, services à la personne…). Seuls l'alimentation, l'énergie et les équipements et services pour les handicapés échapperont à cette hausse.
Avis: L'augmentation du taux concernant les travaux du logement rendra les travaux sur les maisons des particuliers plus chers mais un aspect positif est que ce taux réduit, régulièrement menacé, a été retenu malgré tout. Par conséquent, financer des travaux sur sa maison restera abordable, surtout qu'actuellement dans beaucoup de régions il est possible de bien négocier des devis avec les artisans.
• Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF): les barèmes de l'ISF ne seront pas augmentés pour tenir compte de l'inflation, ainsi que les taxes sur les successions et donations.
Avis: Le seuil au-delà duquel le patrimoine devient imposable à l'ISF a été augmenté de
800.000 Euros à 1,3 million Euros, une mesure qui exonérera de toute façon un nombre considérable de contribuables de cet impôt. Concernant les taxes sur les successions et donations, les baisses du marché immobilier dans beaucoup de régions devraient réduire l'impact de cette mesure temporaire, surtout pour les foyers modestes.
• Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL): le taux de cette imposition sur les intérêts et dividendes sera augmenté de 19% à 24%. A ce taux il faut ajouter les prélèvements sociaux de 13,5%, ce qui voudrait dire une imposition globale de 37,5%.
Avis: Etant donné que le marché immobilier est actuellement un marché qui bénéficie largement aux acheteurs, un investissement immobilier bien négocié pourrait être rendu plus attractif puisque les plus-values immobilières seront moins imposées, l'immobilier étant considéré comme plus sûr que le marché des actions grâce à sa stabilité relative.
• Scellier: cette mesure qui concerne l'investissement locatif dans l'immobilier neuf sera supprimé fin 2012.
Avis: L'impact de cette mesure est difficile à évaluer mais sera considérable. Dans l'immédiat il rendra des tels investissements plus attractifs puisque les contribuables chercheront à bénéficier des réductions d'impôt avant qu'il ne soit pas trop tard.
• Prêts à taux zéro (PTZ): ces prêts concernent les primo-accédants sous certaines conditions financières et de performance énergétique des logements. Ces prêts seront désormais recentrés sur les logements neufs.
Avis: Ces prêts encouragent sans doute les primo-accédants à quitter le marché locatif pour acheter. Recentrer ces prêts sur l'immobilier neuf pourrait aider à résorber une partie de l'investissement dans le neuf qui sera inévitablement perdu suite à la suppression du dispositif Scellier. Si d'avantage de logements neufs sont construits pour le marché des primo-accédants plutôt que pour l'investisseur, l'impact sur le marché des primo-accédants, un maillon fort de toute la chaîne du marché immobilier, devrait être plutôt positif avec une aide au financement renforcée et centrée sur un secteur important du marché immobilier.
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