The law 'Grenelle II' (law of 12th July 2010 incorporating the national undertakings in relation to the environment) has modified the Water and Aquatic Environments law of 30th December 2006 by bringing forward the date from which the vendor of a real estate property not connected to mains drainage is legally required to produce a report on the drainage installation to 1st January 2011. Previously, this obligation was due to come into effect on 1st January 2013.
Henceforth, all vendors of real estate property for residential use (or mixed use) not connected to mains drainage are subject to a legal obligation to produce a report certifying the proper functioning as well as the compliance of their drainage installation (septic tanks, all domestic waste septic tanks, cess pits).
The report, of which the cost is at the charge of the vendor, must be dated within 3 years of the date of signing the completion deed.
With regards to the surveyor, it appears that only communes (or inter-municipal authorities) via the intermediary of Non-Collective Drainage Public Services (SPANC) are competent.
mercredi 30 mars 2011
DIAGNOSTIC DES INSTALLATIONS D'ASSAINISSEMENT NON-COLLECTIF: OBLIGATOIRE EN CAS DE VENTE
La loi Grenelle II (loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement) vient modifier la loi du 30 décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques en avançant la date à partir de laquelle le vendeur d'un bien immobilier non raccordé au réseau de collecte des eaux usées est obligé de produire un diagnostic de l'installation d'assainissement au 1er janvier 2011. Auparavant, l'entrée en vigueur de cette obligation était prévue au 1er janvier 2013.
Désormais, tout vendeur d'un bien immobilier à usage d'habitation (ou à usage mixte) non raccordé au réseau de collecte des eaux usées est soumis à une obligation légale de produire un diagnostic certifiant le bon fonctionnement ainsi que la conformité de son installation d'assainissement (fosse septique, fosse toutes eaux, fosse étanche).
Le diagnostic, dont les frais de réalisation sont à la charge du vendeur, doit être daté de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente.
En ce qui concerne le diagnostiquer, il semble que seules sont compétentes pour réaliser ce contrôle les communes (ou intercommunalités) par l'intermédiaire des Services Publics d'Assainissement Non Collectif (SPANC).
Désormais, tout vendeur d'un bien immobilier à usage d'habitation (ou à usage mixte) non raccordé au réseau de collecte des eaux usées est soumis à une obligation légale de produire un diagnostic certifiant le bon fonctionnement ainsi que la conformité de son installation d'assainissement (fosse septique, fosse toutes eaux, fosse étanche).
Le diagnostic, dont les frais de réalisation sont à la charge du vendeur, doit être daté de moins de 3 ans au moment de la signature de l'acte de vente.
En ce qui concerne le diagnostiquer, il semble que seules sont compétentes pour réaliser ce contrôle les communes (ou intercommunalités) par l'intermédiaire des Services Publics d'Assainissement Non Collectif (SPANC).
mardi 22 mars 2011
EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE
L'estimation d'un bien immobilier par un agent immobilier n'a aucune valeur juridique, sauf si cette personne est également expert en évaluation immobilière. Il existe une charte de l'expertise en évaluation immobilière qui fixe les méthodes et la déontologie à suivre et seul le rapport d'expertise d'un expert en valeur vénale est opposable aux tiers (tel que le fisc ou la banque). Un tel rapport d'expertise peut être utile dans le cas d'un projet de mise en vente d'un bien immobilier. Il existe des outils d'estimation en ligne mais ils sont d'une précision très limitée en ce qui concerne la plupart des biens, étant trop généralisés. Il existe aussi des circonstances où un rapport rédigé par un expert et opposable aux tiers est une nécessité juridique.
La gérante de Compass Immobilier, Victoria Headdon, est Expert en Evaluation Immobilière agréé SNPI et détient une RCP spécifique à cette activité.
Elle est compétente pour fournir des estimations immobilières en valeur vénale complètes sur des biens immobiliers ainsi que des parts de SCI (société civile immobilière) en cas de vente, y compris pour les banques, donation, partage, succession, divorce, déclaration fiscale, y compris pour la déclaration pour l’Impôt sur la fortune (ISF) etc.
La gérante de Compass Immobilier, Victoria Headdon, est Expert en Evaluation Immobilière agréé SNPI et détient une RCP spécifique à cette activité.
Elle est compétente pour fournir des estimations immobilières en valeur vénale complètes sur des biens immobiliers ainsi que des parts de SCI (société civile immobilière) en cas de vente, y compris pour les banques, donation, partage, succession, divorce, déclaration fiscale, y compris pour la déclaration pour l’Impôt sur la fortune (ISF) etc.
PROPERTY VALUER - EXPERT EN EVALUATION IMMOBILIERE
A valuation from an estate agent is of no legal value, unless that person is a certified Property Valuer (Expert en Evaluation Immobilière). There exists a Property Valuer's charter which governs the methodology and professional ethics that a Valuer should respect. Only a valuation drawn up by such a person can be of legal weight in relation to third parties (such as the tax office or bank). A formal valuation can be useful when considering whether to put a property on the market. On-line valuation tools exist but they are of very limited accuracy in relation to the vast majority of properties, being too generalised. There are also situations where formal valuations with full legal weight are required by law for certain purposes.
The managing director of Compass Immobilier, Victoria Headdon, is a certified Property Valuer (Expert en Evaluation Immobilière) with full professional indemnity insurance covering this specific activity.
She can provide formal valuations of real estate properties and also of shares in property holding companies (such as shares in an SCI - Société Civile Immobilière) for the purposes of sale, including for banks, gifts, division of ownership, inheritance, divorce, wealth tax (ISF) etc.
The managing director of Compass Immobilier, Victoria Headdon, is a certified Property Valuer (Expert en Evaluation Immobilière) with full professional indemnity insurance covering this specific activity.
She can provide formal valuations of real estate properties and also of shares in property holding companies (such as shares in an SCI - Société Civile Immobilière) for the purposes of sale, including for banks, gifts, division of ownership, inheritance, divorce, wealth tax (ISF) etc.
jeudi 17 mars 2011
ENERGY PERFORMANCE REPORT (DPE): OBLIGATION TO DISPLAY
As of 1st January 2011, it is obligatory to display the energy performance classification of all real estate properties in all sales or rental publicity. Previously, this obligation only applied upon the actual sale of a property.
Consequently, for all new or existing mandates of sale, the property owner is required to commission a suitably qualified surveyor in order to undertake and draft this report. This legal obligation also applies to private sales.
The obligation to display the results only concerns the energy classification and thus does not apply to the classification relating to greenhouse gas emissions. There are norms to respect in relation to the size of the display depending upon the nature of the advertising materiel.
Legislative References:
The law no. 2010-788 of 12 July 2010 for national undertakings in relation to the environment (known as 'Grenelle II'), published in the Official Journal of 13th July 2010, created article L.134-7-3 of the Construction and Housing Code:
"From 1st January 2011, in the event of sale or rental of a real estate property, the classification of the property in relation to its energy performance is mentioned in the advertising concerning its sale or rental, according to the requirements laid down by Council of State decree."
The Decree no. 2010-1662 of 28th December 2010 relating to the displaying of the energy classification of buildings in property advertising was published in the Official Journal of 30th December 2010.
Consequently, for all new or existing mandates of sale, the property owner is required to commission a suitably qualified surveyor in order to undertake and draft this report. This legal obligation also applies to private sales.
The obligation to display the results only concerns the energy classification and thus does not apply to the classification relating to greenhouse gas emissions. There are norms to respect in relation to the size of the display depending upon the nature of the advertising materiel.
Legislative References:
The law no. 2010-788 of 12 July 2010 for national undertakings in relation to the environment (known as 'Grenelle II'), published in the Official Journal of 13th July 2010, created article L.134-7-3 of the Construction and Housing Code:
"From 1st January 2011, in the event of sale or rental of a real estate property, the classification of the property in relation to its energy performance is mentioned in the advertising concerning its sale or rental, according to the requirements laid down by Council of State decree."
The Decree no. 2010-1662 of 28th December 2010 relating to the displaying of the energy classification of buildings in property advertising was published in the Official Journal of 30th December 2010.
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE): OBLIGATION D'AFFICHAGE
Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire d'afficher le classement de la performance énergétique de tout bien immobilier dans toutes les annonces de vente ou de location. Auparavant, cette obligation s'appliquait uniquement lors de la réalisation de la vente d'un bien.
Par conséquent, pour tout mandat de vente existant ou nouveau, le propriétaire vendeur est obligé de donner mission à un diagnostiquer compétent pour effectuer et rédiger ce rapport. L'obligation s'applique également aux annonces entre particuliers.
L'obligation d'affichage ne concerne que le classement énergétique et ne s'applique donc pas au classement relatif aux émissions de gaz à effet de serre. Il y a des normes à respecter par rapport aux dimensions de l'affichage dépendant du type de support publicitaire.
Références Législatives:
La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite Grenelle II), parue au J.O du 13 juillet 2010, a créé l'article L.134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation :
« A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. »
Le Décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières est paru au Journal Officiel du 30 décembre 2010.
Par conséquent, pour tout mandat de vente existant ou nouveau, le propriétaire vendeur est obligé de donner mission à un diagnostiquer compétent pour effectuer et rédiger ce rapport. L'obligation s'applique également aux annonces entre particuliers.
L'obligation d'affichage ne concerne que le classement énergétique et ne s'applique donc pas au classement relatif aux émissions de gaz à effet de serre. Il y a des normes à respecter par rapport aux dimensions de l'affichage dépendant du type de support publicitaire.
Références Législatives:
La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite Grenelle II), parue au J.O du 13 juillet 2010, a créé l'article L.134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation :
« A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. »
Le Décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières est paru au Journal Officiel du 30 décembre 2010.
mardi 8 mars 2011
LOI DES FINANCES 2011 - MODIFICATIONS (1ère PARTIE)
LOI DES FINANCES 2011 - MODIFICATIONS (1ère PARTIE)
Suite à la Loi des Finances 2011, les modifications suivantes ont été apportées aux taux et abattements.
Droits sur les Successions:
Abattement sur donations inter-vivos entre époux et partenaires pacsés augmenté à 80.724 Euros. L'exonération des droits sur les successions demeure.
Abattement sur succession entre descendants et ascendants (parents et enfants) augmenté à 159.325 Euros par bénéficiaire.
Abattement entre frères et soeurs (cas où exonération non applicable) augmenté à 15.932 Euros par bénéficiaire, au-delà taux de 35% sur les premiers 24.430 Euros et après à 45%.
Abattement entre nièces et neveux augmenté à 7.967 Euros
Abattement entre non parents augmenté à 1.594 Euros
Impôt sur le Revenu:
Le barème de l'Impôt sur le Revenu pour 2011 (revenus de 2010) est comme suit:
0% jusqu'à 5 963 EUR
5,50 % entre 5 964 EUR et 11 896 EUR
14 % entre 11 897 EUR et 26 420 EUR
30 % entre 26 421 EUR et 70 830 EUR
41 % au-delà de 70 830 EUR
Le taux de la dernière tranche a été relevé de 1% à 41%.
Suite à la Loi des Finances 2011, les modifications suivantes ont été apportées aux taux et abattements.
Droits sur les Successions:
Abattement sur donations inter-vivos entre époux et partenaires pacsés augmenté à 80.724 Euros. L'exonération des droits sur les successions demeure.
Abattement sur succession entre descendants et ascendants (parents et enfants) augmenté à 159.325 Euros par bénéficiaire.
Abattement entre frères et soeurs (cas où exonération non applicable) augmenté à 15.932 Euros par bénéficiaire, au-delà taux de 35% sur les premiers 24.430 Euros et après à 45%.
Abattement entre nièces et neveux augmenté à 7.967 Euros
Abattement entre non parents augmenté à 1.594 Euros
Impôt sur le Revenu:
Le barème de l'Impôt sur le Revenu pour 2011 (revenus de 2010) est comme suit:
0% jusqu'à 5 963 EUR
5,50 % entre 5 964 EUR et 11 896 EUR
14 % entre 11 897 EUR et 26 420 EUR
30 % entre 26 421 EUR et 70 830 EUR
41 % au-delà de 70 830 EUR
Le taux de la dernière tranche a été relevé de 1% à 41%.
FINANCE LAW 2011 - TAX CHANGES (PART 1)
FINANCE LAW 2011 - TAX CHANGES (PART 1)
The following changes in tax rates and allowances have been introduced following the Finance Law for 2011.
Inheritance Tax:
Tax free allowance on inter-vivos gifts between spouses and PACS partners increased to 80,724 Euros. The spousal exoneration from inheritance remains.
Tax free allowance between descendants and ascendants (parents and children) increased to 159,325 Euros per beneficiary
Tax free allowance between siblings (where no exoneration) increased to 15,932 Euros each and then tax payable at 35% on the first 24,430 Euros worth of property that is inherited and at 45% thereafter.
Tax free allowance for nieces and nephews increased to 7,967 Euros
Tax free allowance between non-relatives increased to 1,594 Euros
Income Tax:
The Income Tax sliding scale for 2011 (income earned in 2010) is as follows:
0% not exceeding 5 963 EUR
5.50 % between 5 964 EUR and 11 896 EUR
14 % between 11 897 EUR and 26 420 EUR
30 % between 26 421 EUR and 70 830 EUR
41 % above 70 830 EUR
The top rate of income tax has been increased by 1% to 41%.
The following changes in tax rates and allowances have been introduced following the Finance Law for 2011.
Inheritance Tax:
Tax free allowance on inter-vivos gifts between spouses and PACS partners increased to 80,724 Euros. The spousal exoneration from inheritance remains.
Tax free allowance between descendants and ascendants (parents and children) increased to 159,325 Euros per beneficiary
Tax free allowance between siblings (where no exoneration) increased to 15,932 Euros each and then tax payable at 35% on the first 24,430 Euros worth of property that is inherited and at 45% thereafter.
Tax free allowance for nieces and nephews increased to 7,967 Euros
Tax free allowance between non-relatives increased to 1,594 Euros
Income Tax:
The Income Tax sliding scale for 2011 (income earned in 2010) is as follows:
0% not exceeding 5 963 EUR
5.50 % between 5 964 EUR and 11 896 EUR
14 % between 11 897 EUR and 26 420 EUR
30 % between 26 421 EUR and 70 830 EUR
41 % above 70 830 EUR
The top rate of income tax has been increased by 1% to 41%.
mardi 1 mars 2011
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